في هذه المقالة سنتناول عملية شراء منزل في دبي (LP: “mülk”)، والأساس القانوني، والمخاطر الواجب الانتباه إليها، وخطوات التطبيق بتفصيلٍ ومنهجية وبتركيز قانوني، وذلك خصوصًا للأفراد الراغبين في الاستثمار العقاري خارج البلاد ولمستشاري القانون المهنيين.
• يستند النظام القانوني في دولة الإمارات العربية المتحدة (الإمارات) وبالتالي في دبي إلى تقاليد القانون المدني (civil law)؛ إذ تعمل الدستور ومبادئ الشريعة والقوانين الاتحادية وقوانين إمارات المناطق معًا.
• وفي دبي على وجه الخصوص، توجد قوانين على مستوى الإمارة ولوائح صادرة عن الجهات المختصة فيما يتعلق بالملكية والعقار والتخطيط العمراني والبناء.
• بالإضافة إلى ذلك، قد تُطبّق أنظمة قانونية مختلفة (القانون العام/English law) في مناطق حرة محددة (مثل مركز دبي المالي العالمي — DIFC).
• Dubai Land Department (DLD): الجهة الحكومية الرئيسة المسؤولة عن تسجيل معاملات العقار في دبي.
• Real Estate Regulatory Agency (RERA): تعمل ضمن إطار DLD وتقوم بتنظيم قطاع العقارات، والترخيص، والرقابة على الإيجارات، والإشراف على المشاريع.
• تخضع جميع معاملات نقل الملكية وإنشاء/تعديل/إلغاء الحقوق العينية للتسجيل والقيد في DLD.
• كما تكون السلطات المحلية (مثل بلدية دبي) طرفًا في جوانب التخطيط والاستخدام والتصاريح والهيكلة.
• يجوز للأشخاص الطبيعيين الأجانب تملّك العقارات في دبي؛ وقد يكون ذلك على شكل freehold (ملكية تامة) أو leasehold/andestek hak (حق استخدام لمدة محددة قائم على الإيجار).
• على سبيل المثال، يُعد Law No. 7 of 2006 التشريع الأساسي في دبي بخصوص اكتساب الملكية؛ وقد نصّ على إمكان شراء الأجانب بنظام “freehold” أو اكتساب حقوق محدودة في مناطق خاصة.
• لا يوجد عادةً شرط للعمر أو الإقامة من أجل الشراء؛ أي يمكن للأجنبي أن يقتني عقارًا في دبي دون الإقامة فيها وفق الشروط المناسبة.
• تمنح مناطق freehold الأجانب حق الملكية التامة: تنتقل للمشتري كامل الحقوق على الأرض + المبنى.
• أما حق leasehold فعادةً ما يكون لمدة سنوات محددة (مثل 99 سنة)؛ وتبقى ملكية الأرض للدولة أو للمطور غالبًا.
• قبل الشراء يجب التحقق من كون العقار يقع ضمن منطقة freehold مفتوحة للأجانب.
فيما يلي الخطوات الأساسية الواجب اتباعها في عملية تملّك العقار في دبي. وفي كل خطوة تُذكر مسائل قانونية وتنظيمية يجب الانتباه إليها.
1.1 تحديد الهدف والميزانية
• يجب تحديد هدف الشراء بوضوح: للسكن أم للاستثمار/الإيجار؟ فهذا يساعد في اختيار المنطقة ونوع العقار وطريقة التمويل المناسبة.
• يجب وضع ميزانية تشمل إلى جانب ثمن الشراء التكاليف الإضافية (مثل رسوم السجل/القيد، وعمولة الوسيط العقاري، ومصاريف الصيانة/الإدارة).
1.2 اختيار المنطقة ونوع العقار
• توجد مناطق يمكن للأجانب فيها شراء ملكية تامة (freehold).
• ينبغي النظر في خيار العقار الجاهز (ready property) أو المشروع قيد الإنشاء (off-plan)؛ فلكلٍ مزايا ومخاطر.
1.3 الفحص القانوني المبدئي (Due Diligence)
• يجب فحص سجلات الملكية، ورخصة المطوّر، ووضع التخطيط العمراني، وغاية الاستعمال، والوضع القانوني للبائع. يُنصح بالحصول على استشارة قانونية.
• يجب مراعاة أن شروط التمويل والائتمان قد تختلف من بنكٍ لآخر بالنسبة للمشتري الأجنبي.
2.1 تقديم العرض والتفاوض
• عند اختيار العقار يُقدَّم العرض بمرافقة مستشار عقاري أو محامٍ، وتُناقش الشروط.
2.2 توقيع عقد الشراء
• يمكن توقيع اتفاقٍ تمهيدي أو Memorandum of Understanding (MOU)، ثم يُبرم عقد البيع والشراء الرسمي Sale & Purchase Agreement (SPA) الذي يحدّد الإطار العام للصفقة.
• عادةً تُدفع دفعة مقدّمة (deposit) في هذه المرحلة؛ ومن الشائع نسبة 10%.
• يجب التأكد من سلامة الوضع القانوني للبائع أو المطوّر، لا سيما الحصول على No Objection Certificate (NOC) من المطوّر.
• يجب أن يتضمن العقد بوضوحٍ تاريخ التسليم وخطة الدفعات وغرامات التأخير وحقوق الإلغاء وما إلى ذلك.
2.3 سداد الدفعة المقدّمة
• غالبًا ما تُسدَّد الدفعة المقدّمة عند توقيع العقد، وتختلف قيمتها حسب قيمة العقار وما يُتفق عليه بين الأطراف.
• رسم التحويل: على سبيل المثال، يُطبَّق رسمٌ بنسبة 4% لصالح DLD من أجل نقل الملكية.
2.4 التحقق من المستندات القانونية
• يجب التحقق من الالتزامات القانونية على البائع والعقار: وجود رهنٍ أو حجزٍ (lien) أو ديون رسوم المرافق المشتركة، إلخ.
3.1 إجراءات الملكية والتسجيل
• خلال عملية الشراء يجب قيد العقار باسم المالك الجديد وإتمام إجراءات التسجيل لدى Dubai Land Department (DLD). أي يُستصدر Title Deed باسم المشتري أو Oqood (للمشاريع off-plan).
• في الملكيات freehold يتمتع المشتري بحق الملكية التامة على الأرض + المبنى.
• عند اكتمال العملية يجب أن يتوافر لدى المشتري سندُ ملكيةٍ جديد مُسجّل باسمه، وهو الدليل الرسمي على الحقّ العيني.
3.2 الرسوم والمصاريف القيدية
• توجد مصاريف رسمية مثل رسوم التحويل: على سبيل المثال، يُذكر رسم تسجيل/تحويل بنسبة 4% لصالح DLD.
3.3 ترتيبات خاصة لعقارات off-plan
• إذا كان العقار قيد الإنشاء، فيُستصدر مستند Oqood (ملكية مؤقتة)، وعند اكتمال المشروع يُمنح Title Deed الكامل.
• في حالة شراء off-plan تختلف الإجراءات: يبرم المشتري عقدًا مع المطور، وتتم عملية التسجيل عند اكتمال الإنشاء.
• على سبيل المثال، تمنح Law No. 19 of 2017 في المادة 11 بعض الحقوق للمطور وDLD إذا أخلّ المشتري بالتزاماته.
4.1 استلام العقار والاستخدام
• عند تسليم العقار تبدأ مسائل الصيانة والإدارة والرسوم المشتركة. يجب فحص حالة المرافق المشتركة وشروط العقد مع شركة الإدارة.
4.2 التأجير وإدارة الاستثمار
• إذا كان الهدف استثماريًا، فيجب تقييم دخل الإيجار وفترات الشغور ومصاريف التشغيل والأنظمة المحلية (مثل حقوق المستأجر الأجنبي).
4.3 استراتيجية الخروج وإعادة البيع
• في حال طرح العقار للبيع لاحقًا، يجب مراعاة ظروف السوق ورسوم التحويل المتجددة وإجراءات البيع لمشتري أجنبي آخر.
4.4 الميراث والتخطيط للورثة
• يُعدّ قانون الميراث والتخطيط للورثة أمرًا مهمًا للمستثمرين الأجانب. وقد تختلف إجراءات الميراث في دبي عن غيرها من الدول.
|
المرحلة |
الوصف |
المدة (تقريبًا) |
|
التحضير والبحث |
اختيار المنطقة، الميزانية، الفحص القانوني |
2–4 أسابيع |
|
العرض والعقد |
تقديم العرض، التوقيع، الدفعة المقدّمة |
1–2 أسبوع |
|
التسجيل ونقل الملكية |
القيد لدى DLD، إصدار سند الملكية |
1–4 أسابيع |
|
تسليم العقار وبدء الاستخدام |
الاستلام، إجراءات الإدارة |
حسب تاريخ التسليم |
|
التأجير/التخطيط للخروج |
تحليلات العائد حسب الهدف |
عملية مستمرة |
• من المخاطر: عدم ترخيص المطوّر أو انخفاض ملاءته، أو عدم إكمال البناء، أو التأخر في التسليم.
• في المشاريع off-plan قد يكون للمطور حق الفسخ من طرف واحد إذا أخل المشتري بالتزاماته العقدية (Law 19/2017، م. 11).
• يجب التحقق من وجود حقوقٍ أو التزامات تمنع نقل الملكية (مثل الرهن، الحجز، أو ديون الرسوم المشتركة).
• يجب التحقق بدقة من أنّ منطقة الشراء ذات صفة freehold؛ إذ قد تكون الحقوق محدودة خارج مناطق freehold.
• قد تختلف شروط التمويل، واستخدام القروض، وإعادة بيع العقار للمشتري الأجنبي عن المشتري المحلي.
• بعد عام 2025 (اعتبارًا من يونيو/حزيران 2025) فُرضت شروط جديدة مثل «إيداع عوائد البيع في حساب مصرفي داخل الإمارات».
• الاعتماد على نقل الحقوق دون تسجيل رسمي ينطوي على مخاطر. ومن الخطِر الركون لادعاءات البائع من دون قيدٍ رسمي.
• نقص المعلومات عن التخطيط، والتصاريح، وغرض الاستعمال قد يفضي إلى تملّك عقارات غير صالحة للغرض أو محدودة الاستخدام.
• عند غياب التخطيط للميراث قد يواجه المشتري الأجنبي مخاطرَ بسبب خصوصيات قانون الميراث.
أعرض أدناه مصفوفةً مختصرةً لما يجب الانتباه إليه كمستشار قانوني أثناء عملية شراء العقار.
|
نقطة الفحص |
الشرح |
|
حالة freehold/leasehold |
التحقق من كون العقار ضمن منطقة freehold المفتوحة للأجانب. |
|
حالة ملكية البائع والالتزامات |
فحص السجل، والرهن، والحجوزات، وديون الرسوم المشتركة، إلخ. |
|
رخصة المطور ووضع المشروع (لـ off-plan) |
هل اكتمل البناء؟ هل توجد رخصة؟ هل يوجد حساب escrow؟ |
|
المحتوى القانوني للعقد ولغة الصياغة |
قد يكون العقد بالعربية و/أو بالإنكليزية؛ يجب فحصه تفصيلاً، خصوصًا الإلغاء والتأخير والتسليم. |
|
إجراءات النقل الرسمي — التسجيل لدى DLD |
هل اكتملت إجراءات نقل الملكية؟ هل صدر Title Deed؟ |
|
التمويل وخطة السداد |
هل الدفعة المقدّمة والأقساط وشروط البنك منظّمة؟ وهل عُرفت شروط البنوك للأجانب؟ |
|
التخطيط والغرض من الاستعمال والتصاريح |
هل لدى العقار التصاريح اللازمة لغرض الاستعمال المقصود؟ وهل الوضع التخطيطي واضح؟ |
|
الميراث والتخطيط للورثة |
هل لدى المشتري الأجنبي خطة للورثة؟ قد تكون قضايا الميراث معقّدة في دبي. |
|
إدارة ما بعد البيع/الرسوم |
مراجعة الرسوم المشتركة والتزامات شركة الإدارة وإمكانات التأجير. |
• Law No. 7 of 2006 — القانون الأساسي المنظم لاكتساب العقارات والحقوق العينية.
• Law No. 19 of 2017 — يتضمن أحكامًا تخصّ مبيعات off-plan وعلاقات «المشتري–المطور»، لا سيما المادة 11 التي تنظّم التزامات المشتري وحقّ المطوّر في الفسخ.
• اللوائح الصادرة عن DLD، ولوائح التسجيل، والتنظيمات المتعلقة بتحديد مناطق freehold.
• يُعدّ سوق العقارات في دبي جذابًا للغاية للمستثمرين الأجانب. غير أن معرفة الإجراءات القانونية والمخاطر أمرٌ في غاية الأهمية إلى جانب هذه الجاذبية.
• يجب على المستشار القانوني أن يضطلع بدورٍ نشط طوال العملية لكلٍّ من المشتري والبائع؛ وأن تُراجع العقود بدقة، وتُجرى الفحوص اللازمة من حيث التسجيل والتصاريح.
• تُعدّ مجالات المخاطر الخاصة بالمشتري الأجنبي (وضع freehold، والتخطيط للميراث، والالتزامات في مشاريع off-plan) ذات أولويةٍ عالية.
• حتى بعد التملك، هناك مهامّ ينبغي القيام بها لضمان استدامة عمليات الإدارة والرسوم والتأجير.
يوجد في سوق دبي العقاري العديد من العناصر الجاذبة للمستثمر الأجنبي. ويمكن توضيح هذه المزايا من منظور قانوني واستثماري على النحو الآتي:
8.1 المزايا الضريبية
• بحسب Dubai Land Department، رغم وجود رسوم لمرة واحدة عند الشراء (رسوم التسجيل/التحويل)، إلا أنه لا توجد التزامات بضريبة عقار سنوية، أو ضريبة على دخل الإيجار، أو ضريبة أرباح رأسمالية.
• ويُعد «انعدام ضريبة الدخل السنوية» ميزةً مهمة للمستثمر الأجنبي الذي يحقق دخلًا إيجاريًا.
8.2 حقوق الملكية المفتوحة للأجانب
• يمكن للأجانب اكتساب ملكيةٍ تامة (الأرض + المبنى) في مناطق freehold المحددة.
• يعزّز ذلك من أمان الاستثمار ويزيد المرونة في نقل/بيع الملكية.
8.3 العائد الاستثماري وديناميات السوق
• إن كون دبي مركز جذبٍ عالميًا، ونمو السكان، وقوة البنى التحتية السياحية والتجارية يدعم الطلب على العقارات.
• تتوفر للمستثمرين فرصٌ جاذبة من حيث العائد الإيجاري وإمكانات ارتفاع القيمة.
8.4 مزايا أخرى
• بيئة معيشية آمنة، وتطوّر البنى التحتية، وفرصُ إقامةٍ طويلة الأجل مثل «golden visa».
• الدور الفعّال للجهات التنظيمية والمؤسسات في عمليات البيع والشراء يعزّز ثقة المستثمر.
وخلاصة القول: يوفّر شراء العقارات في دبي للمستثمر الأجنبي مزايا قوية من حيث الضرائب ومرونة الملكية والعائد الاستثماري وموثوقية البنية المؤسسية.
يُعدّ نظام escrow مهمًا عند الشراء، لا سيما في العقارات off-plan (قيد الإنشاء). وفيما يلي أساسه القانوني، وآلية عمله، وما يعنيه للمستثمر.
9.1 الأساس القانوني
• يسري قانون Law No. 8 of 2007 “Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai”.
• يوجِب هذا القانون على المطورين الذين يبيعون off-plan احتفاظ مبالغ المشترين في حسابٍ منفصل خاص بكل مشروع، وعدم السماح باستخدامه للديون الخارجية أو النفقات العامة للمطور.
9.2 آلية العمل
• يجب على المطوّر فتح حساب escrow منفصل للمشروع، وتُودع فيه مدفوعات المشترين (أو المموّلين).
• لا يجوز استخدام الحساب إلا للمشروع المعني، ولا يمكن تحويله لمشاريع أخرى أو لنفقات المطور العامة.
• يوافق القضاء أو الجهة التنظيمية (RERA/DLD) على صرف الأموال وفقًا لتحقيق مراحل البناء المحددة.
9.3 أهميته للمستثمر
• يزيد من أمان المبالغ المدفوعة من قِبل المشتري ويقلل مخاطر «الدفع دون تنفيذ المشروع».
• عند الدفع قبل اكتساب الملكية، يوفّر هذا النظام حماية مهمة: فلا تُفرج الأموال قبل الإنجاز.
• كما يتيح للمستثمر مراقبة التزامات المطوّر: فلا تُطلق الأموال قبل اكتمال مراحل البناء.
9.4 ما يجب التحقق منه
• يجب أن يتضمن العقد اسم البنك والفرع ورقم حساب escrow بوضوح.
• ينبغي التحقق ضمن سجلات المشروع من اعتماد حساب escrow من RERA/DLD.
• قبل السداد يجب فحص رخصة المطور ووضع التصاريح والرخص للمشروع.
• بصفة مستثمر أجنبي، لا تُهمل العمل مع وسيطٍ مرخّص/مفوَّض، ومطورٍ معتمدٍ، والتسجيل الرسمي، والتحقق من حساب escrow، ووضع تصاريح المشروع وتاريخ التسليم.
• يجب الحصول على استشارة قانونية قبل التوقيع؛ ويجب أن يحدد العقد بوضوح التزامات المطور وحالات التأخير وحقوق الفسخ.
• تذكّر أن «وعود العوائد العالية جدًا»، و«الدفعات المقدّمة المنخفضة جدًا»، و«المشروعات غير المكتملة» مؤشرات على وجود مخاطر.
استثمارٌ عقاري آمن وقانوني ومهني من تركيا
تُعدّ دبي إحدى الوجهات الرائجة للمستثمرين الأجانب بفضل مزاياها الضريبية وعوائدها الاستثمارية وأمان حق الملكية. ولكن—as في كل استثمارٍ عبر الحدود—تتطلب عملية الشراء في دبي دقة في الالتزام بالتشريعات المحلية، والجهات المرخّصة، ونظام escrow، وإجراءات تسجيل الملكية.
يقدّم Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu استشارات قانونية متكاملة للمستثمرين في تركيا من أجل تملّك عقارات في دبي بشكلٍ آمن وقانوني.
الضمان القانوني
• أكبر المخاطر في الاستثمارات تحت تشريعٍ أجنبي هي منازعات العقود والتسجيل.
• في دبي تُعدّ العقود مع المطور أو وكالة العقار أو شركات الاستشارة بالعربية والإنكليزية.
• يقوم فريق Keleş Hukuk بمراجعة هذه العقود وفق القانون التركي، والتحقق من الجهات المعتمدة من RERA/DLD، وإثبات حساب escrow.
الحماية من الاحتيال والاستثمارات الوهمية
• وفق بيانات Dubai Land Department خضع نحو 15% من معاملات عام 2024 لـ «مراجعة إضافية».
• يدلّ ذلك على ارتفاع مخاطر الإعلانات المزيفة، والوكلاء غير المرخصين، واحتيالات مشاريع off-plan.
• يقوم مكتبنا بمنع هذه المخاطر عبر التحقق من رخص المطور، وقيد حساب escrow، وتأكيد رقم تسجيل العقار بالتعاون مع شركائنا في دبي.
A. البحث المسبق والامتثال القانوني (Due Diligence)
• فحص ما إذا كان المشروع/العقار ضمن منطقة freehold، ورخصة المطور، وحالته في RERA، والالتزامات المالية القائمة.
• وفق قوانين دبي (Law No. 7 of 2006 وLaw No. 8 of 2007) فإن حساب escrow إلزامي لجميع مشاريع off-plan. ولا تُدفع أي مبالغ قبل التحقق من ذلك.
B. مرحلة العقد
• تُراجع Sale & Purchase Agreement (SPA) وفق تشريعات دبي.
• تُحدَّد البنود الخطرة بالنسبة للمستثمر التركي (الفسخ من جانبٍ واحد، التأخر، الشرط الجزائي) ويُتفاوض بشأنها.
• عند الحاجة، تُجرى مراجعات ميدانية للعقود وإجراءات التصديق عبر مكاتب المحاماة الشريكة في دبي.
C. التسجيل وإصدار سند الملكية
• يُنجز نقل الملكية أمام Dubai Land Department (DLD).
• يمكن التقديم نيابةً عن المستثمر؛ وتتاح إمكانية الإجراء بموجب وكالةٍ رسمية.
• بعد استصدار Title Deed نُقدّم خدمات متابعة: إدارة العقار، عقود الإيجار، التخطيط للميراث.
• إعفاء ضريبي: لا تُفرض ضريبة دخل على عوائد العقار في دبي.
• ملكية تامة في مناطق freehold: يمكن للأجنبي تملك الأرض والمبنى.
• إقامة طويلة الأمد: «Golden Visa» حتى 10 سنوات لمن يستثمر أكثر من 1 مليون درهم إماراتي (AED).
• نظام escrow آمن: تظل مدفوعات المشتري مصونة حتى اكتمال المشروع.
بموجب Law No. 8 of 2007 يجب على المطوّر فتح حساب escrow مستقل لكل مشروع.
وبفضل هذا النظام:
وبصفتنا Keleş Hukuk، نتابع خطوة بخطوة عمليات اعتماد حساب escrow وإجراءات موافقات البنك نيابةً عن المستثمر.
